Si estas queriendo iniciar un desarrollo inmobiliario, este artículo te va a resultar muy interesante, no importa si la inversión es en viviendas, edificios de oficinas, centros comerciales, malls, la metodología siempre va a ser la misma, claro está que cada proyecto tiene sus matices.
Componentes previos para realizar el análisis financiero.
En la mayoría de los casos tenemos estas etapas para que un proyecto de inversión sea viable.
- Elección y compra del terreno. Es muy importante contratar a un urbanista con experiencia para determinar el lugar donde vamos a construir, se debe analizar la zona, la demografía, accesos, costos y otros aspectos. No recomiendo comprar un lote “económico” o de “ocasión” porque después la consecuencia la sufre el equipo de ventas, no se va a poder vender en el tiempo que se esperaba.
- Proyecto de arquitectura e ingenierías. Consiste en tener todos los planos visados y aprobados por el Colegio de Arquitectos, la Sociedad de Ingenieros Civiles y el Plan Regulador o la autoridad que aprueba la construcción en cada país.
- Presupuesto de obras (solo costo neto). El presupuesto de obras desglosado por capítulos con sus ítems de obra, sus análisis de precios unitarios, reporte de materiales y reporte de costo de mano de obra a detalle. Acompañado de los reportes, debe tener un flujo de costos y desembolsos. Adjunto un enlace para más detalle de este punto.
- Presupuesto de marketing y ventas. Son todos los costos y gastos que se erogan en las campañas de marketing, estudios de mercado, pago por publicidad en redes sociales, pagos a consultores de marketing, comisiones por ventas y otros costos como señaléticas y alquiler de vallas publicitarias.
- Gastos fijos. En esta parte se contemplan el pago de la planilla de sueldos con sus beneficios sociales, gastos de alquiler de oficina, servicios básicos y otros.
- Gastos financieros. Si el proyecto tiene financiamiento debe estar reflejado en el flujo de costos, el pago del capital y los intereses.
Con todos estos documentos, podemos hacer el análisis financiero del proyecto, existen muchas metodologías para realizar estos análisis, solo vamos a enfocarnos en 2 por el momento.
Análisis financiero del proyecto de inversión
El primer análisis que realizaremos y con un ejemplo práctico, es la relación de costo de producción y el margen bruto. El segundo análisis será la modelación financiera del proyecto (TIR – VAN – RBC)
1. Relación de costos de producción y margen bruto
“El costo de la construcción o costo de producción no debe exceder de un 60% del precio de venta, porque el saldo lo vamos a necesitar para pagar los costos fijos, costos de marketing, costos financieros y obtener nuestra utilidad.“
Ejemplo.
Tenemos que construir 51 viviendas de 90 m2 cada una. Luego de hacer el análisis de precios unitarios, se ha determinado que el costo de construcción por m2 es de 290 USD/m2. Obviamente también tenemos un análisis de mercado que nos dice que el precio de venta por la zona elegida es de 490 USD/m2.
a) Calculamos el costo total de construcción
Costo de construcción = 51 viviendas x 90m2 x 290 USD/m2
Total costo de construcción = 1,331,100 USD
Según nuestro estudio de mercado vamos a vender el m2 a 490 USD/m2
b) Calculamos los ingresos totales proyectados
Precio de venta = 51 viviendas x 90m2 x 490 USD/m2
Ingreso esperado por ventas = 2,249,100 USD
La diferencia entre el ingreso esperado por ventas y el total de costo de construcción es el margen bruto.
c) Cálculo del margen bruto
2,249,100 USD -1.331.100 USD = 918,000 USD (40% del precio de venta)
En resumen, tenemos aproximadamente un 40% para gastos administrativos y utilidades, estamos en el límite (60% costos y 40% margen bruto), para corroborar que el proyecto es viable, vamos a realizar el segundo análisis: modelación financiera.
2. Modelación financiera
Vamos a ingresar todos los datos que tenemos en una rejilla de Excel para obtener la tasa interna de retorno (TIR), el valor actual neto (VAN) y la relación beneficio costo (RBC). En este tipo de análisis, debemos insertar una tasa de actualización, para el ejemplo usaremos un 30%. También determinaremos que el proyecto va a durar 3 años.
Tasa de actualización 30%, tiempo de ejecución 3 años.
Modelación Financiera (Elaboración propia)
La regla dice que si la TIR (31%) es superior a la tasa de actualización (30%) y la Relación beneficio Costo es mayor a 1 (1.06), el Proyecto es viable. En este caso, los números demuestran que el Proyecto es viable, sin embargo, los números están llegando al límite inferior, este proyecto necesita ajustes para mejorar su rentabilidad. Estos ajustes pueden ir desde modificar el proyecto arquitectónico, tal vez reduciendo las casas a 80m2, también podemos negociar precios con los proveedores para el costo de construcción sea menor.
Estas herramientas nos permiten proyectar nuestras utilidades y gastos, es importante realizar estos análisis antes de mover un ladrillo.
Espero que esta información resumida les sirva como una guía para sus futuros proyectos, cualquier consulta me pueden escribir a fernando@agendarobras.com
Un cordial saludo
Arq. Fernando Blanco